భారతీయ రిజర్వు బ్యాంక్(ఆర్‌బీఐ) రెపో రేటును పెంచుతూనే ఉంది. రిజర్వు బ్యాంక్ వరుసగా ఆరోసారి రెపో రేటును పెంచింది. దీంతో రెపో రేటు 6.25% నుంచి 6.50%కి పెరిగింది. 2022 ఏప్రిల్ లో రెపో రేటు 4 శాతం ఉండగా, ఇప్పుడు అది 6.5 శాతానికి చేరింది. అంటే 2.5 శాతం పెరిగింది. దీనికి అనుగుణంగా వివిధ బ్యాంకులు తమ గృహ రుణ వడ్డీ రేట్లను కూడా పెంచుతున్నాయి. ఈ కారణంగా గృహ రుణ EMI కూడా పెరుగుతుంది. ఆర్బిఐ రెపో రేటు పెంచినప్పుడు హోమ్ లోన్ తీసుకున్న వారిపై ప్రభావం పడకుండా ఉండాలంటే ఏం చేయాలి? దీని గురించి పూర్తి సమాచారం తెలుసుకుందాం..
RBI రెపో రేటును ఎందుకు పెంచుతుంది లేదా తగ్గిస్తుంది?
ధరల పెరుగుదల అంటే ద్రవ్యోల్బణంపై పోరాడేందుకు ఆర్‌బీఐకి శక్తివంతమైన సాధనం ఈ రెపో రేటు.. ద్రవ్యోల్బణం చాలా ఎక్కువగా ఉన్నప్పుడు, రెపో రేటును పెంచడం ద్వారా ఆర్థిక వ్యవస్థలో ద్రవ్య ప్రవాహాన్ని తగ్గించడానికి RBI ప్రయత్నిస్తుంది. రెపో రేటు ఎక్కువగా ఉంటే ఆర్‌బీఐ నుంచి బ్యాంకులు పొందే రుణం ఖరీదైనది అవుతుంది. దీంతో బ్యాంకులు కూడా తమ ఖాతాదారులకు రుణాలను ఖరీదైనవిగా చేస్తాయి. దీనివల్ల ఆర్థిక వ్యవస్థలో డబ్బు ప్రవాహం తగ్గుతుంది. ద్రవ్య ప్రవాహం తక్కువగా ఉంటే డిమాండ్ తగ్గి ద్రవ్యోల్బణం తగ్గుతుంది.
అదేవిధంగా, ఆర్థిక వ్యవస్థ ప్రతికూల దశలో ఉన్నప్పుడు, రికవరీ కోసం డబ్బు ప్రవాహాన్ని పెంచాల్సిన అవసరం ఉంటుంది. ఇలాంటి పరిస్థితుల్లో ఆర్‌బీఐ రెపో రేటును తగ్గిస్తుంది. దీని కారణంగా ఆర్బిఐ నుండి బ్యాంకులకు రుణం చౌకగా మారుతుంది. ఖాతాదారులకు కూడా తక్కువ రేటుకు రుణం లభిస్తుంది. ఈ ఉదాహరణ నుండి అర్థం చేసుకుందాం. కరోనా కాలంలో ఆర్థిక కార్యకలాపాలు నిలిచిపోయినప్పుడు, డిమాండ్ తగ్గింది. అటువంటి పరిస్థితిలో, ఆర్బిఐ వడ్డీ రేట్లను తగ్గించడం ద్వారా ఆర్థిక వ్యవస్థలో ద్రవ్య ప్రవాహాన్ని పెంచింది.
రేటు పెంపుతో రూ. 10 లక్షల గృహ రుణాన్ని ఎలా ప్రభావితం చేస్తుంది?
ఒక వ్యక్తి 10 సంవత్సరాలకు 7.2% వడ్డీ రేటుతో ఏప్రిల్ నెల కంటే ముందు బ్యాంకు నుండి రూ.10 లక్షల రుణం తీసుకున్నాడనుకుందాం. EMI కాలిక్యులేటర్ లెక్క ప్రకారం, అతను నెలకు 11714 రూపాయల EMI చెల్లించాల్సి వచ్చింది. అందువలన అతను 10 సంవత్సరాలలో నెలకు రూ. 11,714 చొప్పున 120 నెలల్లో (10) రూ. 120×11714 = రూ. 14,05,680 చెల్లించాలి.
అంటే రూ.10 లక్షల రుణానికి రూ.14,05,680 చెల్లించాలి అంటే రూ.14,05,680-10,00,000 = రూ.4,05,680 వడ్డీ, రూ.10 లక్షలు అసలు చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.
మొదటి వడ్డీ రేటు = సంవత్సరానికి 7.2%
ఇప్పుడు వడ్డీ రేటు = 7.2+2.5 = 9.7% సంవత్సరానికి (రెపో రేటును 2.5% పెంచిన తర్వాత, బ్యాంకులు వడ్డీ రేటును కనిష్టంగా పెంచినప్పటికీ, అది నెలలో కంటే 2.5% ఎక్కువగా ఉంటుంది)
2022 ఏప్రిల్ నుంచి ఆర్‌బీఐ రెపో రేటును 2.5 శాతం పెంచింది. అటువంటి పరిస్థితిలో, పేర్కొన్న వ్యక్తికి చెందిన బ్యాంకు గృహ రుణ వడ్డీ రేట్లలో కనిష్టంగా పెంచినట్లయితే, కొత్త వడ్డీ రేటు 7.2+2.5=9.7% అవుతుంది. EMI కాలిక్యులేటర్‌తో దీని ఆధారంగా లెక్కించినట్లయితే, సంబంధిత వ్యక్తి నెలవారీ EMIగా ప్రతి నెలా రూ.13,050 చెల్లించాలి. ఇలా పదేళ్లలో రూ.13,050×120 = రూ.15,66,000 చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఇక్కడ అతను అసలు రూ.10 లక్షలు, ఇక వడ్డీగా రూ.15,66,000-10,00,000 = రూ.5,66,000 చెల్లించవలసి ఉంటుంది.
ఏప్రిల్ నెల రెపో రేటు ప్రకారం రూ.4,05,680 వడ్డీ చెల్లించాల్సి ఉండగా, కొత్త లెక్క ప్రకారం రూ.5,66,000 వడ్డీ చెల్లించాలి. 5,66,000- 4,05,680 = 1,60,320 అదనంగా రూ. చెల్లించాలి.
గమనిక: ఈ గణన (P x R x (1+R)^N / [(1+R)^N-1] ఆధారంగా జురుగుతుంది, ఇక్కడ P అనేది ప్రధానమైనది, N అనేది నెలలలో హోమ్ లోన్ కాలవ్యవధి, R అనేది వడ్డీ. నెలవారీ రేటు. వార్షిక వడ్డీ రేటును 12 (నెలలు)తో భాగించడం ద్వారా నెలవారీ వడ్డీ రేటును లెక్కించవచ్చు. మీరు దీన్ని EMI కాలిక్యులేటర్‌లో కూడా లెక్కించవచ్చు.
వడ్డీ రేటు పెంచితే 10 నుంచి 40 లక్షల రుణంపై ఇంకా ఎంత చెల్లించాలి?
| 2022 ఏప్రిల్ లో మీ ఇంటి EMI | ||||
| రెపో రేటు 4% ఉన్నప్పుడు | ||||
| అప్పు మొత్తం | వడ్డీ రేటు | వ్యవధి | EMI | చెల్లించవలసిన మొత్తం వడ్డీ |
| ₹10 లక్షలు | 7.20% | 10 సంవత్సరాల | ₹11,714 | ₹4,05,680 |
| ₹20 లక్షలు | 7.20% | 10 సంవత్సరాల | ₹23,428 | ₹8,11,405 |
| ₹30 లక్షలు | 7.20% | 10 సంవత్సరాల | ₹35,143 | ₹12,17,107 |
| ₹40 లక్షలు | 7.20% | 10 సంవత్సరాల | ₹46,857 | ₹16,22,810 |
| బ్యాంకులు రేటు పెంచినట్లయితే, ఫిబ్రవరి 2023 నుండి కొత్త EMI | ||||
| ఇప్పుడు రెపో రేటు 6.5% ఉంటే బ్యాంకులు వడ్డీ రేటును పెంచుతాయి | ||||
| అప్పు మొత్తం | వడ్డీ రేటు | వ్యవధి | EMI | చెల్లించవలసిన మొత్తం వడ్డీ |
| ₹10 లక్షలు | 9.70% | 10 సంవత్సరాల | ₹13,050 | ₹5,65,941 |
| ₹20 లక్షలు | 9.70% | 10 సంవత్సరాల | ₹26,099 | ₹11,31,882 |
| ₹30 లక్షలు | 9.70% | 10 సంవత్సరాల | ₹39,149 | ₹16,97,823 |
| ₹40 లక్షలు | 9.70% | 10 సంవత్సరాల | ₹52,198 | ₹22,63,764 |
బ్యాంకులు వడ్డీ రేట్లను పెంచితే, గృహ రుణ ఈఎంఐలో తేడా
| అప్పు మొత్తం | మొదటి EMI | రేటు పెంపుపై EMI | తేడా |
| ₹10 లక్షలు | ₹11,714 | ₹13,050 | ₹1,335 |
| ₹20 లక్షలు | ₹23,428 | ₹26,099 | ₹2,671 |
| ₹30 లక్షలు | ₹35,143 | ₹39,149 | ₹4,006 |
| ₹40 లక్షలు | ₹46,857 | ₹52,198 | ₹5,341 |
0.25% రేటు పెంపుతో ఎంత తేడా చేస్తుంది?
రోహిత్ అనే వ్యక్తి 20 ఏళ్లుగా 7.90% ఫిక్స్‌డ్ రేటుతో 30 లక్షల రుణం తీసుకున్నాడనుకుందాం. దీని EMI రూ. 24,907. 20 ఏళ్లలో ఈ రేటుతో రూ.29.77 లక్షల వడ్డీ చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. అంటే రూ.30 లక్షల బదులు మొత్తం రూ.59.77 లక్షలు చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.
రోహిత్ రుణం తీసుకున్న తర్వాత RBI రెపో రేటును 0.25% పెంచింది. ఈ కారణంగా బ్యాంకులు కూడా వడ్డీ రేటును 0.25% పెంచుతాయి. ఇప్పుడు రోహిత్ స్నేహితుడు రుణం తీసుకోవడానికి అదే బ్యాంక్‌ని సంప్రదించినప్పుడు, బ్యాంక్ అతనికి 7.90% బదులుగా 8.15% వడ్డీని చెప్పింది.
రోహిత్ స్నేహితుడు కూడా 20 ఏళ్లకు రూ. 30 లక్షల రుణం తీసుకున్నాడు, కానీ అతని ఈఎంఐ రూ. 25,374 అవుతుంది. అంటే రోహిత్ EMI కంటే రూ.467 ఎక్కువ. దీని వల్ల రోహిత్ స్నేహితుడు 20 ఏళ్లలో మొత్తం రూ.60.90 లక్షలు చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఇది రోహిత్ కంటే 1.13 లక్షలు ఎక్కువ.
రెండు రకాల వడ్డీ రేట్లు ఉంటాయ్ తెలుసా ?
రుణం(లోన్లు)పై 1. ఫిక్స్ డ్(fixed) , 2. ఫ్లోటర్( floater) అనే రెండు రకాల వడ్డీ రేట్లు ఉన్నాయి.
fixedలో మీ లోన్ వడ్డీ రేటు మొదటి నుండి చివరి వరకు అలాగే ఉంటుంది. రెపో రేటులో మార్పులు చేసినా పర్వాలేదు.
ఫ్లోటర్‌లో రెపో రేటులో మార్పు మీ లోన్ వడ్డీ రేటును కూడా ప్రభావితం చేస్తుంది. ఫ్లోటర్ వడ్డీ రేటుపై రుణం తీసుకున్నట్లయితే, EMI కూడా పెరుగుతుంది.
యాక్సిస్ బ్యాంక్ వడ్డీ రేటు నుండి ఫిక్స్‌డ్ – ఫ్లోటర్‌ను అర్థం చేసుకోండి
| రకం | రెపో రేటు+వ్యాప్తి | వడ్డీ రేటు |
| ఫ్లోటింగ్ రేటు | రెపో రేటు + 2.50% నుండి రెపో రేటు + 2.90% | 8.75% – 9.15% p.a. |
| స్థిర ధర | మొత్తం రుణ మొత్తంపై | 14% p.a. |
రియల్ ఎస్టేట్ కు దెబ్బ..
ఇల్లు కొనాలనే ఆశలపై రెపో రేటు పెంపు ఎఫెక్ట్
మీరు సరసమైన ఇల్లు కొనాలని ప్లాన్ చేస్తుంటే లేదా మీ కలల ఇంటిని కొనుగోలు చేయాలనుకుంటే. కాబట్టి ఈ వార్త మీకు చాలా ఉపయోగకరంగా ఉంటుంది. రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా (ఆర్‌బీఐ) ద్రవ్య విధాన కమిటీ బుధవారం గృహ కొనుగోలుదారులకు మరోసారి షాక్ ఇచ్చింది. ఆర్‌బీఐ రెపో రేటును 0.25 శాతం పెంచింది. ఆ తర్వాత అన్ని బ్యాంకులు తమ గృహ రుణాల వడ్డీ రేటును కూడా పెంచుతాయి. దీంతో గృహ కొనుగోలుదారులకు ఈఎంఐ భారం కూడా పెరుగుతుంది. దీంతో పాటు రియల్ ఎస్టేట్ రంగానికి నష్టం వాటిల్లే అవకాశం ఉంది. కొత్త అప్‌డేట్ ఏంటో తెలుసుకోండి.
రెపో రేటు పెంపు ప్రభావం
రెపో రేటు పెంపు తర్వాత రియల్ ఎస్టేట్ రంగం నష్టపోనుంది. దీని కారణంగా, చౌకగా మరియు సరసమైన గృహాలను కొనుగోలు చేసేవారు సమస్యలను ఎదుర్కోవలసి ఉంటుంది. అందుబాటు ధరలో ఇల్లు కొనుక్కోవాలని కలలు కంటున్న ప్రజల మూడ్ మారుతుందని భావిస్తున్నారు. వారు తమ కలల ఇంటి నిర్ణయాన్ని కూడా ముందుకు తీసుకెళ్లవచ్చు.
ఇల్లు కొనడం ఖరీదైనది
ఆర్‌బీఐ రెపో రేటు మార్పు రియల్ ఎస్టేట్ రంగంపై ప్రత్యక్ష ప్రభావం చూపడం ఖాయం. ఆర్బిఐ వడ్డీ రేట్లను పెంచినప్పుడల్లా, దానితో పాటు బ్యాంకులు కూడా తమ గృహ రుణ రేట్లను పెంచుతాయి లేదా వాటిని ఖరీదైనవిగా చేస్తాయి. దీని వల్ల ఇల్లు కొనడం కూడా ఖరీదు అవుతుంది. దీంతో పాటు ఇళ్లకు డిమాండ్ కూడా తగ్గే అవకాశం ఉంది. ఖరీదైన రుణాల కారణంగా, ప్రజలు తమ ఖర్చులను తగ్గించుకోవడం ప్రారంభిస్తారు, ఇది గృహాలకు డిమాండ్‌ను తగ్గిస్తుంది.
గృహ రుణంపై వడ్డీ రేట్లు పెరుగుతాయి
నేటి పెంపు తర్వాత గృహ రుణాలపై వడ్డీ రేట్లు 9.5 శాతం మార్కును దాటవచ్చని ప్రాపర్టీ కన్సల్టెంట్ సంస్థ అనరాక్ గ్రూప్ చైర్మన్ అనూజ్ పూరి చెప్పారు. అటువంటి పరిస్థితిలో, సరసమైన, మధ్య శ్రేణి గృహాల అమ్మకంపై కొంత ఒత్తిడిని మనం చూడవచ్చు, ఎందుకంటే అవి ఎక్కువ ఖర్చుతో కూడుకున్నవి. సరసమైన ధరల విభాగంలో ఇప్పటికే మందగమనం కనిపిస్తోందని, ఇప్పుడు ఇంటి కొనుగోలు వ్యయం పెరగడం దానిపై మరింత ప్రభావం చూపుతుందని ఆయన అన్నారు.
మొత్తం ఇళ్ల డిమాండ్‌పై ప్రభావం పడుతుంది
ద్రవ్యోల్బణం ఆందోళనలను నియంత్రించడంలో ఆర్బిఐ బ్యాంక్ 25 బేసిస్ పాయింట్ల పెంపు ఖచ్చితంగా సహాయపడుతుందని క్రెడాయ్ (వెస్ట్రన్ యుపి) ప్రెసిడెంట్, కౌంటీ గ్రూప్ డైరెక్టర్ అమిత్ మోడీ అన్నారు. అయితే దీర్ఘకాలికంగా స్థిరమైన వడ్డీ పాలనను కూడా మేము ఆశిస్తున్నాము. ప్రస్తుతానికి, ఈ పెరుగుదల గురించి పెద్దగా ఆందోళన చెందాల్సిన అవసరం లేదు, ఎందుకంటే ఇది పోల్చి చూస్తే చాలా తక్కువ పెరుగుదల.
రియల్ ఎస్టేట్ స్టాక్స్ నష్టం
రెపో రేటు పెంపు తర్వాత రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీ షేర్లు నేడు నష్టాలను చవిచూశాయి. స్టాక్ మార్కెట్‌లో ఫీనిక్స్ మిల్స్ షేర్లు దాదాపు 5 శాతం పడిపోయాయి. దీనితో పాటు సన్‌టెక్ రియాల్టీ, ప్రెస్టీజ్ ఎస్టేట్స్, బ్రిగేడ్ ఎంటర్‌ప్రైజెస్, ఒబెరాయ్ రియల్టీ షేర్లు కూడా క్షీణించాయి.